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ÉTICA, TRANSPARÊNCIA

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    Artigos

    Seção destinada a artigos jurídicos

    O que é o Leilão Judicial de Imóveis: Leilão judicial de imóveis e outros bens é o fim perseguido em uma execução de título, seja judicial ou extrajudicial. O Código de Processo Civil disciplina a matéria entre os artigos 879 e 903. Por vezes, o patrimônio ativo do devedor, executado, é composto não de dinheiro e aplicações financeiras, mas de bens imóveis. Nesses casos, os imóveis que compõem o patrimônio do executado podem ser penhorados para garantia das dívidas contraídas por ele. Uma vez penhorado, o imóvel é levado à “praça”, ou seja, é leiloado para que, com o produto da arrematação, a dívida seja quitada.   Forma de aquisição: Muito já se discutiu acerca da natureza jurídica da aquisição de um imóvel via arrematação em hasta pública. A questão, atualmente, encontra-se pacificada, entendendo-se se tratar de uma aquisição originária, ou seja, o arrematante recebe o bem livre dos ônus que o gravavam anteriormente. Encontramos, ainda, alguma resistência por parte de alguns operadores do direito que terminam por forçar o arrematante a interpor um ou outro recurso com a finalidade de receber o imóvel da forma como determinado pela lei.   Das Cautelas: A hasta pública é precedida de um edital, no qual todas as informações relevantes sobre o imóvel e seus gravames devem ser explicitadas. As demais dívidas que não constarem no edital não hão de ser suportadas pelo arrematante, pois não houve publicidade delas no documento necessário, na forma da lei. Não obstante, o interessado deve proceder a uma verdadeira due diligence acerca do imóvel que pretende arrematar, com cautela ainda maior do que se adquirisse unidade diretamente no mercado imobiliário, evitando, assim, surpresas desagradáveis futuramente. Aliás, a análise deve sempre fazer parte do modus operandi de quem adquire imóveis, seja em leilão judicial ou diretamente no mercado imobiliário. Recomendamos, sempre, que a análise criteriosa do imóvel de interesse seja procedida por profissional da área jurídica com experiência no ramo, a fim de minimizar os riscos.   É seguro arrematar? Essa é uma pergunta recorrente entre os que iniciam nessa modalidade de investimento. A resposta, claro, depende da observância das cautelas necessárias, como a todo negócio. Se as cautelas foram tomadas, com a devida análise do imóvel e definição dos riscos que envolvem aquela negociação, então é seguro arrematar. Se, ao contrário, o interessado arremata um imóvel sem tomar os devidos cuidados, poderá ser surpreendido oportunamente, o que pode fazer com que aquela arrematação deixe de ser financeiramente interessante.   Por que é interessante? Adquirir imóveis em leilão judicial é interessante justamente pelo potencial de lucro ou de ganho de patrimônio decorrente da própria operação. A esse respeito, a venda do imóvel em hasta pública ocorre em dois momentos, a saber: a primeira e a segunda praça. Na primeira praça o valor mínimo do lanço é o valor da avaliação do imóvel pelo perito judicial, geralmente um pouco abaixo do valor de mercado. Dificilmente vemos imóveis arrematados nesse momento. Se não é arrematado em primeira praça, passa-se para a segunda praça, na qual o valor de arrematação mínimo é de 60% o valor da avaliação, hipótese bastante interessante. Imaginemos, pois, um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00. Em segunda praça, o valor mínimo da arrematação, superficialmente, seria de R$ 600.000,00. Sobre esse valor, o arrematante ainda pagaria a comissão do leiloeiro, geralmente de 5% ou, no caso do exemplo, R$ 30.000,00. Em outras palavras, o custo de aquisição seria de R$ 630.000,00. Outros custos decorrerão da aquisição, como o pagamento do ITBI. Entretanto, afora isso, financeiramente, a arrematação criteriosa de imóveis em leilão judicial tem se demonstrado um verdadeiro investimento. Porém, ressaltamos: a arrematação, como asseverado acima, deve ser criteriosa e assessorada por advogado de confiança do arrematante.Autor: Rubens Capistrano.
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    Escrevi, na semana passada, acerca do acidente ocorrido em Brumadinho e afirmei que o programa de compliance das mineradoras não poderia ter assumido o risco do rompimento das barragens.\"Mas o que é compliance?\", perguntaram-me.Compliance, de forma superficial, é um programa de integridade, um código de conduta, instituído em cada empresa. Teve como origem a área anticorrupção, ganhando força em demais áreas, como a ambiental, a trabalhista e a imobiliária. Atualmente, alguns municípios já não contratam empresas que não possuem um programa de compliance.Ter um programa de compliance implantado na empresa significa dizer que todos os colaboradores seguem as normas de conduta instituídas. Todos mesmo: funcionários, gerentes, diretores e a alta administração da empresa, passando inclusive por saber se os parceiros comerciais possuem um programa de integridade e se o seguem à risca.Isso, por óbvio, não é garantia de segurança, mas se o programa for seguido pela empresa as chances de alguma falha diminuem consideravelmente – e se ocorrer as penalizações que hão de ser impostas para a empresa devem ser menores também.O programa de compliance não pode \"ficar só no papel\", devendo ser seguido à risca. Geralmente, contrata-se um \"compliance officer\", alguém responsável por implementar o programa e fazê-lo funcionar, que pode ser funcionário da empresa ou autônomo. Todos, inclusive a diretoria, passarão por treinamentos periódicos acerca do programa, a fim de garantir que tenham pleno conhecimento das regras de conduta.Outra regra essencial é a existência de um canal de denúncias, por meio do qual colaboradores internos podem apontar eventuais falhas, que serão investigadas pelo compliance officer.O mais importante é não enxergar o Compliance como custo, sendo tão necessário quanto os documentos mais básicos da empresa e podendo ser implantado em empresas de qualquer tamanho.Rubens Stegelitz Capistrano, advogado
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    O acidente ocorrido na cidade de Brumadinho (MG), na última semana, trouxe a certeza de que há muito a ser feito em termos não apenas de segurança ambiental, mas também de aprendizado. É inconcebível uma atividade de alto risco ambiental como essa não possuir um plano de contenção de acidentes ambientais que funcione em caso de desastre, sendo que o acidente, em si, jamais poderia ter ocorrido. Não é dizer “se ocorrer, faremos isso”. O pensamento deveria ser outro: “não vai ocorrer, custe o que custar”. Três aspectos primordiais devam ser analisados no caso: primeiro, que existem alternativas ao armazenamento da lama, do resíduo tóxico, sendo a decisão meramente administrativa e financeira para a empresa. Uma empresa do porte da Vale não poderia assumir o risco desse acidente por questões financeiras, eis que é uma das empresas que se valorizou exponencialmente nos últimos anos. Tampouco poderia seu programa de complianceambiental assumir tal risco. Friso: o acidente, em si, é inconcebível! O segundo aspecto é aquele que decorre da própria legislação ambiental, uma das melhores do mundo. Segundo a lei, a responsabilidade ambiental independe da análise de culpa, ou seja, é objetiva. Sempre. Em outras palavras, é irrelevante saber se havia laudo atestando a estabilidade da barragem; ocorrido o acidente ambiental, há de haver condenação e responsabilização ambiental e penal – eis que o caso se trata de crime ambiental – com todas as consequências daí advindas. E de forma rápida e exemplar! O terceiro aspecto que me vem à mente se refere ao acidente ocorrido na barragem da Samarco, três anos atrás, e o faço na forma de pergunta: será que se a Samarco tivesse sido rápida e exemplarmente punida, a Vale não teria se acautelado mais em relação à barragem de Brumadinho? Seria o viés educativo da punição da Samarco. Que fique a experiência para que esse tipo de evento não ocorra novamente.Rubens Stegelitz Capistrano, advogado
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